Kiram Güvende İçerik Ekibi
Kiram Güvende
Kısa cevap: Kira getirisi en basit haliyle şu formülle hesaplanır: (Aylık kira × 12) ÷ Konutun değeri × 100. Örneğin 4.000.000 TL değerindeki bir daireyi aylık 25.000 TL’ye kiraya verdiğinizde, yıllık brüt getiriniz (25.000 × 12) ÷ 4.000.000 × 100 = %7,5 olur. Bu da konutun kendini yaklaşık 13,3 yılda (amortisman süresi) ödediği anlamına gelir.
Ama gerçek hayatta “getiri” tek bir rakamdan ibaret değil. Ev sahiplerinin sık sorduğu “Bu daireyi almam mantıklı mı, yoksa param bankada mı dursun?” sorusunun cevabı, brüt getirinin yanında net getiriyi ve amortisman süresini de doğru okumaktan geçiyor. Gelin adım adım görelim.
Brüt kira getirisi: ilk ve en hızlı bakış
Brüt getiri, hiçbir gideri hesaba katmadan, kiranın konut değerine oranıdır. Hızlı bir kıyaslama aracıdır:
Brüt getiri (%) = Yıllık kira geliri ÷ Konutun satın alma bedeli × 100
Diyelim bir yatırımcı iki daireye bakıyor. Birincisi 3.000.000 TL, aylık 18.000 TL kira getiriyor (yıllık 216.000 TL → %7,2). İkincisi 5.000.000 TL, aylık 24.000 TL kira getiriyor (yıllık 288.000 TL → %5,76). Satış fiyatı yüksek görünen ikinci daire, getiri açısından aslında daha zayıf. İşte brüt getiri bu tür yanılsamaları ortadan kaldırır.
Net kira getirisi: cebinize gerçekte kalan
Brüt getiri iyi bir başlangıç ama tam resim değil. Çünkü konuttan para kazanırken bazı giderler de çıkar: aidat, emlak vergisi, sigorta (DASK + konut), bakım-onarım, boş kalan aylar ve kira geliri vergisi. Net getiri, bu giderleri düştükten sonra kalan tutardır:
Net getiri (%) = (Yıllık kira − Yıllık giderler) ÷ Konut değeri × 100
Dosyalarımızda sık gördüğümüz bir tablo şu: brüt %7 görünen bir daire, iki ay boş kaldığında ve aidat/bakım çıktığında net %5’in altına inebiliyor. Bu yüzden yatırım kararını hep net getiri üzerinden vermenizi öneririz. Pratikte Türkiye’de net getiri, brüt getirinin çoğunlukla 1–2 puan altında seyreder.
Amortisman süresi: konut kaç yılda kendini öder?
Amortisman süresi, konutun kira geliriyle kendi bedelini kaç yılda çıkardığını gösterir ve belki de en sezgisel ölçüttür:
Amortisman süresi (yıl) = Konut değeri ÷ Yıllık kira geliri
4.000.000 TL’lik, aylık 25.000 TL kira getiren daire: 4.000.000 ÷ 300.000 = yaklaşık 13,3 yıl. Kısa bir amortisman süresi, getirinin yüksek olduğu anlamına gelir (çünkü ikisi birbirinin tersidir: amortisman süresi kısaldıkça getiri yüzdesi artar).
2026 itibarıyla Türkiye genelinde konutun amortisman süresi ortalama 15–18 yıl bandında. İstanbul’da bu süre yaklaşık 17,6 yıla (yaklaşık 211 ay) çıkarken, Gaziantep gibi illerde 13 yıl civarına inebiliyor — yani aynı para Gaziantep’te daha hızlı kendini ödeyebiliyor. Bu farkı bilmek, nereye yatırım yapacağınıza karar verirken işinize yarar.
Değer artışını unutmayın
Konut yatırımının getirisi sadece kiradan ibaret değil. İkinci bir gelir kalemi, konutun zaman içindeki değer artışıdır (sermaye kazancı). Örneğin Gaziantep’te bazı ilçelerde konut fiyatları yıllık %12–28 arası arttı. Toplam getiriyi değerlendirirken “kira getirisi + değer artışı”nı birlikte düşünmek daha sağlıklıdır. Yalnız şunu da ekleyelim: değer artışı siz satmadıkça cebe girmeyen, kâğıt üstündeki bir kazançtır; kira ise her ay akan nakit.
Getiriyi düşüren en büyük gizli maliyet: düzensiz kira
Tüm bu hesapların sessiz düşmanı, kiranın düzenli akmamasıdır. Bir daire kâğıt üzerinde %7,5 getiriyor olabilir; ama kiracı iki ay ödemediğinde, bir ay evi boş bıraktığınızda ya da tahliye süreciyle uğraşırken geliriniz birkaç puan birden erir. Yatırımcı ev sahiplerinin gerçek getirisi, çoğu zaman tabloya yazdıkları rakamdan düşüktür — çünkü tablo boş ay ve ödememe riskini hesaba katmaz.
Yatırımınızın getirisini kâğıttaki rakama yaklaştırın
Bir konutun gerçek getirisi, ancak kira kesintisiz ve zamanında aktığında tabloya yazdığınız orana yaklaşır. Kiram Güvende ile kiracınız ödesin ödemesin, kiranız her ayın 1’inde hesabınızda olur; boş ay ve ödememe riskini biz üstleniriz. Böylece hesapladığınız getiri kâğıtta kalmaz, cebinize düzenli nakit olarak döner — hem de yalnızca %8 komisyonla.
Sıkça Sorulan Sorular
- İyi bir kira getirisi oranı kaç olmalı?
- Türkiye şartlarında brüt %6–8 arası genelde makul kabul edilir. Ancak oranı tek başına değil, bölgenin değer artış potansiyeli ve konutun boş kalma riskiyle birlikte değerlendirmek gerekir.
- Amortisman süresi kısa olan konut her zaman daha mı iyi?
- Çoğunlukla yüksek getiriyi gösterir; yine de düşük değer artışı olan bir bölgedeki kısa amortisman, uzun vadede sizi daha az kazançlı bırakabilir. İki ölçütü birlikte okuyun.
- Getiri hesabına vergiyi katmalı mıyım?
- Net getiri hesabında evet. Konut kira gelirinde 2026 için 58.000 TL’lik bir istisna olsa da, bunun üzerindeki gelir vergilendirilir ve net getirinizi etkiler.
Bu kâbusu hiç yaşamayın.
Kiranızı garanti altına alın. Kiracı ne yaparsa yapsın, her ayın 1’i hesabınızda.