Kiralık Daire Ararken Nelere Dikkat Etmeli? Sahadan 14 Madde

Geçen ay Onikişubat'ta bir daireye ekspertize gittim. Kiracı iki ay önce taşınmış, şimdiden çıkmak istiyor. Sebep? Evi akşam saat altıda görmüş, çok sessiz bulmuş, hemen kaporayı vermiş. Meğer üst kattaki komşunun üç çocuğu varmış ve o gün hepsi anneannedeymiş.

İki ay sonra ödediği bedel: yeni bir depozito, nakliye parası, bir yıllık sözleşmeden çıkma pazarlığı.

Ev bakmak yorucu bir iş. On tane daire gezdikten sonra hepsi birbirine karışır, insan "tamam, bu iş olsun bitsin" moduna girer. İşte hatalar tam o anda yapılır. Bu yazıyı, sahada gördüğümüz o hataların üzerine yazdım.

Önce bütçeyi doğru kur

En yaygın hata kirayı tek başına hesaplamak.

Türkiye genelinde 100 metrekarelik bir dairenin ortalama kirası 2026'nın ilk çeyreğinde 24 bin lira civarındaydı. İstanbul'da bu rakam 40 bini aştı. Ama sizin ödeyeceğiniz aylık tutar bu değil.

Gerçek maliyet şu şekilde çıkıyor:

• Kira
• Aidat (sitelerde 2.000-6.000 TL bandında, havuzlu-güvenlikli sitelerde daha fazla)
• Elektrik, su, doğalgaz
• İnternet
• Bazı binalarda ısınma payı ayrı

Aidatı sormadan ev tutan çok kişi gördüm. 25 bin liraya evi tuttuğunu sanıp aslında 30 bin liralık yüke girenler var. Görüşmede ilk sorduğunuz üç sorudan biri aidat olsun ve "ortalama ne kadar" değil, "son üç ayın makbuzunu görebilir miyim" diye sorun.

Kabaca bir denge: kira + aidat + faturalar, hane gelirinizin yüzde 40'ını geçiyorsa o ev sizi yorar. Yüzde 50'yi geçiyorsa bir yıl sonra zam gelince zorlanırsınız.

Evi ne zaman gezmeli

Bunu ev sahiplerine de söylüyoruz, kiracılara da: aynı evi iki farklı saatte görün.

• Hafta içi akşam 18.00-20.00 arası: komşu gürültüsü, otopark doluluğu, sokağın gerçek hâli
• Gündüz, mümkünse öğleden önce: doğal ışık, rutubet, manzara

Bir de mümkünse yağmurlu bir günde. Rutubet ve su sızıntısı kuru havada saklanabilir, yağmurda saklanamaz.

Evin içinde bakılacaklar

Gezerken telefonla fotoğraf çekin, sonra karşılaştırırsınız. Şu noktalara özellikle bakın:

Duvar dipleri ve tavan köşeleri. Küf, kabarma, taze boya lekesi. Bir odanın tek duvarı yeni boyanmışsa orada bir şey vardı demektir. Çekinmeden sorun.

Banyo ve mutfak. Musluğu açın, basıncı görün. Sifonu çekin. Lavabo altındaki dolabı açıp bakın — sızıntı en çok orada saklanır.

Pencereler. Açıp kapatın. PVC mi, ahşap mı, çift cam mı? Isıtma faturanızın yarısı buradan belli olur.

Elektrik. Priz sayısını sayın. Eski binalarda oda başına iki priz normaldi, bugün yetmiyor.

Kombi. Markası, yaşı, son bakım tarihi. Kombi ev sahibinin sorumluluğundadır ama kışın ortasında bozulduğunda dört gün üşüyen siz olursunuz.

Depolama. Vestiyer, kiler, balkon dolabı. Küçük evlerde bu iş ciddi.

Su tesisatı yaşı. 25 yaşın üstündeki binalarda galvaniz boru hâlâ olabiliyor. Musluktan ilk akan su sarımsıysa gösterge budur.

Binaya ve çevreye bakılacaklar

Daireyi beğenip binayı gözden kaçırmak klasik hata.

Yapı yılını mutlaka öğrenin. 1999 öncesi yapılar farklı deprem yönetmeliğine tabi. Kahramanmaraş'ta yaşayan hiç kimseye bunun ne demek olduğunu anlatmak zorunda değilim. Binanın kentsel dönüşüm sürecinde olup olmadığını da sorun — bir yıl oturup sonra tahliye edilmek istemezsiniz.

Asansör var mı, çalışıyor mu, bakım etiketi güncel mi? Otopark kapalı mı, açık mı, daire başına kaç araç hakkı var?

Sonra sokağa çıkın ve yürüyün. En yakın market, eczane, durak nerede? Akşam sokak aydınlatması nasıl? Okula veya işe gerçek gidiş süresini haritadan değil, mümkünse bizzat deneyerek ölçün. Haritanın 20 dakika dediği yol trafik saatinde 45 dakika olabiliyor.

Ev sahibine sorulacak sorular

Bazı sorular sıkıcı görünür ama sormayanların hepsi sonradan pişman oluyor:

1. Tapuda kim görünüyor, sözleşmeyi imzalayacak kişi mi?
2. Evi neden kiraya veriyorsunuz, önceki kiracı neden çıktı?
3. Aidat ne kadar, neleri kapsıyor?
4. Boya ve küçük tamiratlar kime ait?
5. Sözleşme kaç yıllık, artış nasıl yapılacak?
6. Depozito kaç kira, çıkışta hangi şartlarda iade ediliyor?
7. Evcil hayvan / misafir / iş yapma konusunda kısıtlama var mı?
8. Faturaların hepsi kapalı mı, borç var mı?

Son madde önemli. Devraldığınız evde ödenmemiş su borcu varsa abonelik açtırmakta zorlanırsınız.

Sözleşme: kısa bölüm ama en pahalı bölüm

İmza attıktan sonraki her tartışmanın cevabı bu kâğıtta. Türk Borçlar Kanunu kiracıyı ciddi ölçüde koruyor, ama korumanın işlemesi için sözleşmenin düzgün olması gerekiyor.

Kontrol edin:

• Kiralayanın adı ile tapudaki isim aynı mı
• Kira bedeli hem rakam hem yazıyla yazılmış mı
• Ödeme günü ve banka hesabı yazılı mı (elden ödeme yapmayın, açıklamaya "2026 Eylül ayı kira bedeli" yazın)
• Artış oranı maddesi ne diyor
• Demirbaş listesi ekli mi (buzdolabı, klima, kombi... hangisi evde kalıyor)
• Depozito tutarı ve iade şartı yazılı mı

Yasal artış tavanı TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır ve her ay değişir. Eylül 2026'da yenilenen sözleşmelerde bu oran yüzde 31,79. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile geçerli olmaz; kanun tavanı belirler. Daha düşük bir oran yazıyorsa o geçerli olur — yani düşük oranı yazdırabilirseniz kârdasınız.

Depozito konusunda kanun net: konut kiralarında depozito üç aylık kirayı geçemez. Beş kira depozito isteyen bir ilan görürseniz o ilan zaten baştan hukuka aykırı iş yapıyor demektir.

Taşınmadan önce: giriş tutanağı

Bu maddeyi kimse yapmıyor, sonra depozito kavgası çıkıyor.

Eve girmeden önce her odanın fotoğrafını çekin. Çizik parke, çatlak fayans, lekeli duvar, çalışmayan priz — hepsini görüntüleyin. Elektrik, su, doğalgaz sayaçlarının o günkü değerlerini fotoğraflayın. Kısa bir liste yazıp iki taraf da imzalasın.

Çıkarken "bu çizik zaten vardı" demenin tek yolu bu. Sözlü mutabakat mahkemede bir işe yaramıyor.

Dolandırıcılıktan korunma

Kiralık ilanlarda en sık görülen üç tuzak:

Fiyatı piyasanın epey altında olan ilan. Kadıköy'de 15 bin liraya üç artı bir yok. Yoksa yoktur.

Evi göstermeden kapora isteyen kişi. "Yurt dışındayım, anahtarı kargoyla göndereceğim" cümlesini duyduğunuz an konuşma bitmiştir.

Tapu göstermeyen kiralayan. Evi kiraya verenin mal sahibi olduğunu doğrulamadan hiçbir ödeme yapmayın. Aynı daireyi üç kişiye kiralayıp kaporaları toplayan vakalar her yıl haberlerde çıkıyor.

Kural basit: Evi gezmeden, kimliği ve tapuyu görmeden, banka kaydı bırakmadan tek kuruş ödeme yok.

İtiraf: her ev mükemmel olmayacak

Şunu da söyleyeyim, çünkü bu tür yazılar insanı fazla titiz yapıyor. Bütün maddelerden tam not alan ev yok. Bütçenizin içinde, işinize yakın, güvendiğiniz bir yapıda, kombisi çalışan bir daire bulduysanız parke çizikleri için pazarlığı uzatmayın. İyi ev kaçar; kusursuz ev zaten hiç gelmez.

Önemli olan kusuru bilerek imza atmak. Bilmeden atılan imza pahalıya patlıyor.

Bu süreci nasıl kolaylaştırıyoruz

Kiram Güvende'de yönetimini üstlendiğimiz dairelerde bu listenin yarısı zaten çözülmüş oluyor. Çünkü:

• Daire bizim ekspertizimizden geçiyor, hasar tutanağı ilanla birlikte hazırlanıyor
• Sözleşme standart ve avukat kontrolünden geçmiş
• Kiralayan tarafta mal sahibinin tapusu doğrulanmış oluyor — sahte ilan riski ortadan kalkıyor
• Arıza bildirimi ev sahibiyle pazarlık konusu değil, biz koordine ediyoruz

Kiracı olarak da ev sahibi olarak da aynı şeyi istiyoruz aslında: taşındıktan sonra kimsenin kimseyi aramak zorunda kalmadığı bir yıl.

Kiralık daire arıyorsanız şehir sayfalarımızdan güvenceli ilanlara bakabilirsiniz. Evinizi kiraya vermek istiyorsanız ücretsiz değerleme formunu doldurun, 48 saat içinde arayalım.