Emlakçısız Kiralık Ev Tutmak: Komisyondan Kaçarken Kaporayı Kaptırmayın

Bir kiralık daire için ödediğiniz komisyon, bugünün rakamlarıyla İstanbul'da kolaylıkla 40 bin lirayı buluyor. Depozito, ilk kira, nakliye, abonelik derken taşınma faturası 150 bini geçiyor.

Bu yüzden insanların "emlakçısız bulsam" demesi son derece mantıklı. Ben de anlıyorum.

Ama bu yazıyı yazma sebebim şu: emlakçıdan kaçmak isteyen insanların önemli bir kısmı, komisyondan kurtulayım derken kaporayı kaybediyor. Büromuza gelen kira uyuşmazlıklarının içinde en can sıkıcı olanı bu — çünkü mahkemede kazansanız bile parayı geri almanın yolu çoğu zaman yok, karşı taraf ortada yok.

Önce şu komisyon meselesi

Yasal durum net: taşınmaz ticaretiyle uğraşan emlakçılar konut kiralamalarında kira bedelinin bir aylığını geçmeyecek şekilde hizmet bedeli alabilir ve bu bedeli taraflardan sadece birinden isteyebilir. Yani hem ev sahibinden hem kiracıdan ayrı ayrı bir kira almak mevzuata aykırı.

İkinci nokta: emlakçı hizmet bedeli almışsa fatura kesmek zorunda. Elden alınan, faturasız komisyon usulsüzdür.

Uygulamada çoğu emlakçı bunu bilerek zorluyor. Siz bilmediğiniz için ödüyorsunuz. En azından pazarlık masasına oturduğunuzda bu iki maddeyi bilerek oturun.

Bir de şunu söyleyeyim, çünkü dürüst olmak lazım: iyi emlakçı gerçekten iş yapar. Portföyü vardır, mahalleyi bilir, ev sahibinin ciddi olup olmadığını anlar, sözleşmeyi düzgün yazar. Kötü emlakçı ise sadece kapıyı açıp size anahtar sallar ve bir maaşınızı alır. Sorun meslekte değil, ayrımın yapılamamasında.

Emlakçısız ev nerede bulunur

Sahada işe yarayan yollar, etkililik sırasıyla:

Mahalleyi yürümek. Kulağa eski usul geliyor ama hâlâ en verimlisi. Beğendiğiniz üç sokakta apartman girişlerine asılan "kiralık" kâğıtları çoğu zaman internete hiç düşmüyor. Apartman kapıcısı ve mahalle bakkalı, o mahallenin gerçek ilan panosudur.

Sosyal medya grupları. Şehir ve mahalle bazlı Facebook grupları, üniversite şehirlerinde öğrenci toplulukları. Buradaki ilanların bir kısmı doğrudan ev sahibinden. Ama dolandırıcılığın da en yoğun olduğu kanal burası, dikkatli olun.

Tanıdık ağı. Klişe ama veri de bunu söylüyor. İş yerinizde "ev arıyorum" cümlesini kurmak, on ilana bakmaktan daha çok işe yarıyor.

Site yönetimleri. Büyük sitelerde yönetim, boşalan daireleri bilir. Yönetim ofisine uğrayıp bırakacağınız bir telefon numarası çoğu zaman iki hafta içinde dönüş getiriyor.

Güvenceli platformlar. Bizim gibi mülk yönetimi yapan platformlarda kiracıdan komisyon alınmaz, çünkü gelir modeli ev sahibi tarafındadır. İlan yayınlanmadan önce daire ekspertizden geçmiş, tapu doğrulanmış olur.

Kapora dolandırıcılığı nasıl çalışıyor

Kalıp hep aynı, sadece hikâye değişiyor.

Piyasanın belirgin biçimde altında fiyatlı, güzel fotoğraflı bir ilan görürsünüz. Ararsınız, karşınızdaki kişi kibardır, acelesi vardır. Genelde şu cümlelerden biri geçer:

• "Yurt dışındayım, evi kardeşim gösterecek ama o da şehir dışına çıktı."
• "Çok talep var, kaporayı yatıran ilk kişiye vereceğim."
• "Anahtarı kargoyla göndereyim, beğenmezsen paranı iade ederim."
• "Sözleşmeyi imzalayıp size kargolayacağım, siz şimdi depozitoyu yollayın."

Sonra bir IBAN gelir. Genellikle ilanı verenden farklı bir isme ait olur ("hesabım bloke, eşimin hesabına yollayın"). Para gider, numara kapanır.

İkinci yaygın yöntem daha sinsi: kiralık evi kiraya vermek. Dolandırıcı bir evi kendisi kiralar, sonra o evi sahibiymiş gibi 15-20 kişiye gösterip herkesten depozito ve kapora toplar, ortadan kaybolur. Kurbanların hepsi aynı gün eve taşınmaya gelir ve olay kapı önünde ortaya çıkar. Bu vaka her yıl Türkiye'nin bir şehrinde tekrarlanıyor.

Üçüncüsü: gerçek olmayan ilan görselleri. Fotoğraflar başka bir ilandan veya yurt dışı sitesinden alınmıştır. Görseli Google'da tersine arama yaparak kontrol edebilirsiniz, 30 saniye sürüyor.

Ödeme yapmadan önce yapılacak 6 kontrol

Bunu bir kontrol listesi olarak telefonunuza kaydedin. Altı maddenin tamamından geçmeyen hiçbir daireye para vermeyin.

1. Evi bizzat gördünüz mü? Video turu yeterli değil. Video eski olabilir, başka daireye ait olabilir. Şehir dışındaysanız, güvendiğiniz birini gönderin ve o kişi eve girerken sizi canlı arasın.

2. Kiraya verenin kimliğini gördünüz mü? Kimlik fotoğrafını isteyin ve tapudaki isimle karşılaştırın.

3. Tapu kaydını doğruladınız mı? E-Devlet üzerinden kendi tapu bilgilerinizi görebilirsiniz ama başkasının tapusunu göremezsiniz. Bu yüzden mal sahibinden tapu belgesini isteyin. Vermekten çekiniyorsa alarm zilidir. Mal sahibi değil de vekil ise noter onaylı vekaletname isteyin ve vekaletnamenin "kiraya verme yetkisi" içerdiğinden emin olun.

4. Ödemeyi mal sahibinin hesabına mı yapıyorsunuz? IBAN'daki isim, sözleşmedeki kiraya veren ile aynı olmalı. Farklıysa ödeme yapmayın. "Eşimin hesabı" bahanesi, dolandırıcılık vakalarının ortak paydasıdır.

5. Elden ödeme yapmıyorsunuz, değil mi? Kapora dahil her ödeme banka üzerinden olsun. Açıklamaya ne için ödendiğini yazın: "Atatürk Mah. X Apt. 5 no'lu daire kapora bedeli". Bu açıklama, ileride iade davası açmanız gerekirse en güçlü deliliniz.

6. Kapora makbuzunu yazılı aldınız mı? Ne kadar, ne için, hangi tarihe kadar geçerli, sözleşme kurulmazsa iade koşulu ne? Tek sayfa yeter, ama yazılı olsun ve iki taraf imzalasın.

Not: Kapora hukuken bağlayıcıdır. Vazgeçen taraf kiracıysa kapora yanabilir; vazgeçen ev sahibiyse genellikle iki katı iade edilmesi gerekir. Ama bunların hepsi yazılı belge varsa tartışılır. Yoksa tartışacak bir şey de yok.

Dolandırıldıysanız ne yapılır

Zaman kritik.

Önce bankanızı arayın ve işlemin iadesi için talepte bulunun. Havale/EFT çok yeni ise engellenme ihtimali var.

Sonra karakola gidip şikâyette bulunun ve elinizdeki her şeyi verin: ilan ekran görüntüleri, mesajlaşmalar, arama kayıtları, dekont, IBAN, ilanın yayınlandığı platform. Suç duyurusu için avukat şart değil, ama tutar büyükse ve birden fazla mağdur varsa toplu şikâyet süreci hızlandırıyor.

İlanın yayınlandığı platforma da bildirin. Aynı ilanın kaldırılması, sizden sonraki kişiyi kurtarır.

Açıkça söyleyeyim: paranın geri gelme ihtimali düşük. Bu yüzden bu yazının değerli kısmı yukarıdaki altı maddelik liste, bu bölüm değil.

Bizim tarafımızdan bakınca

Kiram Güvende olarak biz ev sahibi tarafında çalışıyoruz — kira garantisi veriyoruz, tahsilatı ve hukuki süreci üstleniyoruz. Ama bu modelin kiracıya yansıyan bir tarafı var ve bunu yeterince anlatmadığımızı düşünüyorum:

Portföyümüzdeki her daire, ilan yayınlanmadan önce ekspertizden geçiyor. Tapu doğrulanıyor, hasar tutanağı tutuluyor, sözleşme avukat kontrolünden geçmiş standart metin oluyor. Ödemeler kurumsal hesap üzerinden yürüyor.

Yani "kiraya verenin gerçekten mal sahibi olup olmadığı" sorusu bizim ilanlarımızda hiç sorulmuyor. Kiracıdan da komisyon almıyoruz.

Türkiye'nin her ilinde portföyümüzü genişletiyoruz. Şehrinizdeki güvenceli ilanlara bakmak için ilgili şehir sayfasını ziyaret edin; evini kiraya vermek isteyen bir ev sahibiyseniz ücretsiz değerleme formunu doldurun.