Kiracı Hakları 2026: Zam, Depozito ve Tahliye Konusunda Bilmeniz Gereken Her Şey

Her ayın 3'ünde telefonlarımız aynı soruyla çalıyor: "Bu ay zam yüzde kaç?"

Cevap: Eylül 2026'da yenilenen konut ve çatılı iş yeri sözleşmelerinde yasal artış tavanı yüzde 31,79.

Ama telefonun ucundaki sorunun ardında genelde başka bir sorun oluyor. Ev sahibi yüzde 60 istiyor. Ya da "beğenmiyorsan çık" diyor. Ya da depozito iade edilmiyor. Bu yazıyı, o soruların tamamını tek yerde toplamak için yazdım.

Baştan söyleyeyim: Türkiye'de kira hukuku kiracıyı ciddi biçimde koruyor. Sorun genellikle kiracının haklarını bilmemesinden çıkıyor, hukukun yetersizliğinden değil.

1. Kira artışı: rakamın kaynağı

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi diyor ki, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

İki nokta sürekli karıştırılıyor:

Yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalama kullanılır. TÜİK 3 Eylül 2026'da Ağustos verilerini açıkladı: yıllık TÜFE yüzde 31,51, aylık yüzde 1,84. Ama kira artışında kullanılan rakam bunların hiçbiri değil, 12 aylık ortalama olan yüzde 31,79.

Yenileme ayından bir önceki ayın verisi esas alınır. Yani Eylül'de yenilenen sözleşme için Ağustos verisi kullanılır.

Hesap basit. 20.000 TL kira ödüyorsanız:

20.000 × 31,79 / 100 = 6.358 TL artış → yeni kira 26.358 TL

Karşılaştırma için: Ağustos'ta yenilenen sözleşmelerde oran yüzde 31,90'dı. Oran her ay bir miktar geriliyor, bu düşüş eğilimi bir süredir devam ediyor.

Sözleşmede farklı bir oran yazıyorsa

• TÜFE'den düşük oran yazıyorsa: sözleşmedeki oran uygulanır. Kiracının lehinedir.
• TÜFE'den yüksek oran yazıyorsa: TÜFE tavan olur, fazlası geçersizdir.
• Hiçbir oran yazmıyorsa: yine TÜFE tavanını aşmamak üzere, hâkim hakkaniyete göre belirler.

Yani "sözleşmeye yüzde 50 yazdırdım" diyen ev sahibi hukuken bir şey kazanmamıştır.

Ev sahibi yasal orandan fazlasını isterse

Yapılacak şey şu: yasal orandaki artışı hesaplayıp ödemeye devam edin ve ödemeyi banka üzerinden yapın. Açıklamaya ilgili ayı yazın.

Fazlasını ödemeyi reddetmeniz temerrüt sayılmaz, çünkü borcunuz olan tutarı ödemişsinizdir. Ev sahibi kabul etmiyorsa bankaya ödeyip dekontu saklamak sizi korur. Elden ödeme yapıp makbuz almamak ise sizi savunmasız bırakır.

Ev sahibinin kira tespit davası açma hakkı vardır. Bu ayrı bir yoldur ve mahkeme karar verene kadar siz mevcut kirayı ödemeye devam edersiniz.

5 yıl kuralı

Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ev sahibi, TÜFE sınırına bağlı kalmadan kira tespit davası açabilir. Mahkeme, emsal kiraları ve hakkaniyeti gözeterek yeni bedeli belirler. Bu, birçok kiracının bilmediği ve beşinci yılda sürprizle karşılaştığı bir madde.

2. Depozito

Kanun net: konut kiralarında depozito üç aylık kira bedelini geçemez.

Depozitonun ne olduğu da önemli. Depozito peşin kira değildir. "Son üç ayı depozitodan düşün" demek, kural olarak ev sahibinin kabulüne bağlıdır — tek taraflı olarak yapamazsınız.

Çıkışta depozito, evde olağan kullanım dışı hasar veya ödenmemiş borç yoksa iade edilir. Ana ihtilaf noktası da bu: "olağan kullanım" nedir?

• Duvarda solmuş boya, parkede yürüme izi, mutfak dolabında normal aşınma → olağan yıpranma, kiracıdan istenemez
• Kırık cam, delinmiş kapı, sökülmüş dolap, evcil hayvanın parçaladığı parke → kiracının sorumluluğu

Bu tartışmayı kazanmanın tek yolu giriş tutanağı. Taşınırken her odanın fotoğrafını çekin, sayaç değerlerini görüntüleyin, kısa bir liste yapıp iki taraf imzalasın. Bu on dakikalık iş, ortalama bir depozito tutarını kurtarıyor.

3. Ev sahibi hangi hâllerde tahliye isteyebilir

Kiracı korkusunun kaynağı burada, o yüzden net yazıyorum. Ev sahibi keyfî olarak "çık" diyemez. Tahliye sadece kanunda sayılan sebeplerle mümkündür:

Kira ödenmemesi. İki haklı ihtar çekilmesi ya da temerrüt nedeniyle dava yolu. Süreç ihtarname ile başlar.

Gereksinim (ihtiyaç). Ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyaç duyuyorsa dava açabilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Tahliye edilen konut, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde ev sahibi tazminat öder.

Yeniden inşa veya esaslı onarım. Evde oturmayı imkânsız kılacak kapsamda tadilat gerekiyorsa.

Yeni malik. Evi satın alan kişi, ihtiyaç sebebiyle, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra dava açabilir.

On yıllık uzama süresi. Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden sonraki on yıllık uzama süresi dolduğunda ev sahibi, sebep göstermeksizin, üç ay önceden bildirmek şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracının başka konutunun bulunması. Kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa.

Bunların dışındaki her "çık" talebi, hukuken bir talepten ibarettir. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra yoluyla olur. Kilit değiştirmek, eşyayı sokağa çıkarmak, elektriği kesmek suçtur.

4. Ev sahibinin yapamayacakları

Kısa liste, ama pratikte en çok ihlal edilenler:

• İzinsiz eve girmek (mülkiyet ona ait olsa da zilyetlik kiracıdadır)
• Elektrik, su, doğalgazı kesmek veya kestirmek
• Kilidi değiştirmek, eşyaya el koymak
• Mahkeme kararı olmadan tahliye ettirmek
• Depozitoyu sebepsiz alıkoymak
• Yasal tavanın üzerinde zam dayatmak
• Ödeme yapıldığı hâlde makbuz vermemek

5. Kiracının yükümlülükleri de var

Bu yazı kiracı hakları üzerine ama tek taraflı olmak istemiyorum, çünkü uyuşmazlıkların bir kısmında haklı taraf ev sahibi oluyor.

Kiracı olarak:

• Kirayı zamanında ödemek zorundasınız
• Evi özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek zorundasınız
• Küçük bakım ve temizlik masrafları size aittir (musluk contası, ampul, tıkanan gider)
• Yapısal onarımlar ev sahibine ait olsa da, arızayı derhal bildirmekle yükümlüsünüz. Bildirmediğiniz için büyüyen hasardan siz sorumlu olursunuz
• Evi izinsiz alt kiraya veremezsiniz
• Çıkarken sözleşme süresine uymalısınız; erken çıkışta, ev yeniden kiralanana kadar makul bir süre için kiradan sorumlu olabilirsiniz

6. Anlaşmazlık çıkarsa yol haritası

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu. Bu, 2023'ten beri geçerli ve pratikte epey işe yarıyor: dosyaların ciddi bir kısmı mahkemeye gitmeden çözülüyor.

Sıra şöyle:

1. Yazılı bildirim (ihtarname, tercihen noterden)
2. Arabuluculuk başvurusu (adliyedeki arabuluculuk bürosuna)
3. Anlaşma olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ortalama süre bir yılı bulabiliyor. Kira ödememe kaynaklı icra takibi daha hızlı ama yine de dört-beş ay demek.

Ev sahibi tarafında ne oluyor

Şunu da eklemek istiyorum, çünkü bu blogu okuyanların bir kısmı ev sahibi:

Bu sürelerin uzunluğu, ev sahiplerinin kiracı seçiminde aşırı temkinli davranmasına yol açıyor. Bekâra vermeyen, öğrenciye vermeyen, çocuklu aileye vermeyen ilanların arkasında genelde kötü niyet değil, "dört ay kira alamazsam ne yaparım" korkusu var.

Bizim modelimiz tam olarak bu korkuyu ortadan kaldırıyor. Kira, kiracı ödesin ödemesin her ayın 1'inde ev sahibinin hesabına geçiyor; hukuki süreci biz yürütüyoruz. Ev sahibi rahatladığı için kiracı seçimi de daha adil hâle geliyor. İki taraf da kazanıyor.

Evinizi güvenceye almak istiyorsanız ücretsiz değerleme formunu doldurun. Kiralık daire arıyorsanız şehir sayfalarımızdaki güvenceli ilanlara göz atın.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışın. Kira artış oranı her ay TÜİK verisiyle güncellenir; son güncelleme 5 Eylül 2026.