Av. Şafak Yılmaz
Gaziantep Barosu
Kısa cevap: Kira ödemeyen kiracı, keyfi olarak değil ancak yasal yollarla çıkarılabilir. Üç ana yol vardır: temerrüt nedeniyle tahliye (en az 30 günlük yazılı ödeme ihtarı), aynı kira yılında iki farklı ayda yapılan yazılı bildirime dayanan iki haklı ihtar ve icra dairesi üzerinden yürütülen İİK m.269 tahliye takibi. Hangi yol seçilirse seçilsin, yazılı ve tercihen noter kanalıyla yapılan bir bildirim şarttır.
Uygulamada ev sahiplerinin en sık yaptığı hata, kiracıyı sözlü uyarıp "artık çık" demektir. Oysa Türk hukukunda kiracı, tek gün gecikmiş olsa bile usulüne uygun yazılı bir süreç işletilmeden çıkarılamaz. Doğru başlanmayan süreç, aylar sonra baştan başlamak anlamına gelir.
1. Temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m.315)
En yaygın yol budur. Kiracı kirayı ödemediğinde, ev sahibi yazılı bir ihtar göndererek kiracıya en az 30 gün süre verir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir. İhtarda ödenmeyen kira tutarı, süre ve ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır. Noter aracılığıyla gönderilen ihtar, dava aşamasında ispat açısından çok daha güçlüdür. İhtar sonrası adımların ayrıntısı için Kiracım Kirayı Ödemiyor: 2026'da İzlenmesi Gereken Yasal Yollar yazısına bakabilirsiniz.
2. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
Kiracı, aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kirayı zamanında ödemez ve bunun için iki ayrı yazılı ihtar alırsa, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Buradaki önemli ayrıntı şu: kiracı ihtar sonrası ödeme yapsa bile, iki haklı ihtar koşulu oluşmuştur. Yani "sonradan ödedi" savunması bu yolda tahliyeyi engellemez. Ev sahiplerinin gözden kaçırdığı en güçlü yollardan biridir.
3. İcra yoluyla tahliye (İİK m.269)
Ev sahibi, icra dairesine başvurarak hem kira alacağını tahsil etmek hem de tahliye istemek üzere takip başlatır. Kiracıya bir ödeme emri tebliğ edilir. Kiracının borca itiraz için 7 gün, kirayı ödemek için 30 gün süresi vardır. Bu süreler içinde ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse, süreç icra mahkemesinde tahliye kararına doğru ilerler. Bu yol, alacak ve tahliyeyi aynı çatı altında yürütmesi bakımından pratiktir.
Süreç ne kadar sürer, masrafı nedir?
Dürüst cevap: kiracı direnç gösterirse süreç uzayabilir. İhtar, dava ve icra aşamalarıyla birlikte tahliye çoğu dosyada 6 ila 12 ay arasında tamamlanır. Masraf kalemleri harç, tebligat ve avukatlık ücretinden oluşur; tutar dosyanın niteliğine göre değişir. Süreci uzatan en büyük etken, baştan yapılan usul hatalarıdır — bu yüzden ilk adımı doğru atmak zamandan ve paradan tasarruf ettirir.
Sözleşme süresi bitse bile keyfi çıkarma yok
Ev sahiplerinin sık sorduğu bir soru: "Sözleşme süresi bitti, kiracıyı çıkarabilir miyim?" Konut kiralarında sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kanun kiracıyı korur; ev sahibi ancak sınırlı sebeplerle (temerrüt, iki haklı ihtar, gereksinim, tahliye taahhüdü vb.) ve yasal usulle tahliye isteyebilir. Bu nedenle "süre doldu" demek yeterli olmaz. Tahliye taahhütnamesi dahil sözleşmeye baştan konması gereken maddeler için bu rehbere göz atın.
Bu süreci hiç yaşamamanın yolu
Tahliye süreci hukuken çözülebilir, ama en iyi tahliye hiç ihtiyaç duyulmayanıdır. Kiram Güvende ile kiranız kiracıdan bağımsız güvence altına alınır: kiracı ödesin ya da ödemesin kira geliriniz her ayın 1'inde hesabınızda olur, tahsilat ve gerekli hukuki süreçler bizim işimiz olur. Türkiye genelinde, %8 komisyonla.
Hemen ücretsiz değerlendirme alın →
Yazar: Av. Şafak Yılmaz — Gaziantep Barosu
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
- Kiracı bir ay geç ödedi, hemen çıkarabilir miyim?
- Hayır. Tek bir gecikme, usulüne uygun yazılı ihtar olmadan tahliye sebebi oluşturmaz. Önce en az 30 günlük ödeme ihtarı gönderilmeli; süre sonunda ödeme yapılmazsa yasal yola başvurulabilir.
- İhtarı kendim yazabilir miyim, noter şart mı?
- Yazılı olması yasal zorunluluk, noter ise zorunlu değil ama şiddetle önerilir. Noter ihtarı, ihtarın gönderildiğini ve içeriğini kesin biçimde ispatlar; dava aşamasında lehinize güçlü bir delil olur.
- Kiracı evi tahliye kararına rağmen boşaltmazsa?
- Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra kiracı çıkmazsa, icra memuru aracılığıyla zorla tahliye (icra marifetiyle tahliye) yapılır. Bu aşamada süreç idari olarak yürür ve kiracının rızası aranmaz.
Bu kâbusu hiç yaşamayın.
Kiranızı garanti altına alın. Kiracı ne yaparsa yapsın, her ayın 1’i hesabınızda.