Ekonomi Ekibi
Kiram Güvende
"Kira ne kadar?" sorusunun tek bir cevabı yok. Aynı şehirde iki ilçe arasında iki kat fark olabiliyor, aynı ilçede iki sokak arasında yüzde otuz.
Yine de bir başlangıç noktası lazım. Hem taşınmayı düşünen kiracı için, hem "evimi kaça vereyim" diye kafası karışan ev sahibi için. Aşağıdaki tabloları TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi ve piyasa endekslerinin son verilerinden derledik.
Şunu baştan söyleyelim: bu rakamlar yeni kiralamaların ortalaması. Beş yıldır aynı evde oturan birinin ödediği kira bunun çok altında olabilir. Türkiye'de kira piyasasının en tuhaf tarafı da bu zaten — aynı apartmanda, aynı büyüklükteki iki dairenin kirası ikiye katlanabiliyor.
Genel tablo: 2026'da nereye geldik
2026'nın ilk çeyreğinde Türkiye genelinde 100 metrekarelik bir konutun ortalama kirası 24 bin liraya ulaştı. Metrekare başına ülke ortalaması 240 lira bandında.
Daha ilginç olan şey artış hızındaki yavaşlama. Temmuz 2026 itibarıyla yeni kiracı kiralarındaki yıllık artış Türkiye genelinde yüzde 28,4 seviyesinde. Yani kiralar hâlâ artıyor ama artık enflasyonun üzerinde koşmuyor. Bir önceki iki yılın yüzde 50-60'lık artışlarından sonra bu, kiracı açısından nefes alınacak bir aralık.
İzmir'de Temmuz ayında yeni kiracı kiraları aylık bazda yüzde 1,8 geriledi. Bunu son üç yıldır görmemiştik.
Büyükşehirler
İstanbul
Türkiye'nin en pahalı kira piyasası, farkla. 100 metrekarelik bir dairenin ortalama kirası 40 bin lirayı geçti, metrekare birim fiyatı 370 lira bandında. Yıllık artış yüzde 32'yi buldu — yani İstanbul, ülke ortalamasının da dört puan üzerinde.
Ortalama yanıltıcı olabilir. İlçe bazında tablo şöyle şekilleniyor:
- En pahalı kuşak: Kadıköy, Beşiktaş, Sarıyer, Bakırköy
- Orta kuşak: Zeytinburnu, Bahçelievler, Ataşehir, Maltepe
- Bütçe dostu: Sultangazi, Esenyurt, Arnavutköy, Sancaktepe, Tuzla
Son bir yılda en hızlı değer kazanan ilçeler Zeytinburnu, Bahçelievler ve Bakırköy oldu. Bunun sebebi büyük ölçüde kentsel dönüşüm: yıkılan bina sayısı arttıkça o mahalledeki kiralık arz düşüyor, fiyat yukarı gidiyor.
Pratik öneri: İstanbul'da bütçeniz sıkışıksa metro hattını takip edin, ilçe adına değil. Metro durağına 10 dakika yürüme mesafesindeki bir Esenyurt dairesi, otobüse mahkûm bir Ataşehir dairesinden daha yaşanabilir olabiliyor.
Ankara
Metrekare birim fiyatı 247 lira, 119 metrekarelik bir daire için ortalama 29 bin lira civarı. Yıllık artış yüzde 28,6 ile ülke ortalamasının hemen üstünde.
Ankara'nın avantajı şu: metrekare geniş. Aynı paraya İstanbul'da 85 metrekare tutarken Ankara'da 120 metrekare tutuyorsunuz. Çankaya, Yenimahalle ve Etimesgut üçgeni memur ve öğrenci talebiyle sürekli hareketli. Kızılcahamam, Kalecik gibi çevre ilçelerde artış oranı yüksek görünse de mutlak rakamlar hâlâ düşük.
İzmir
102 metrekarelik bir daire için ortalama 29 bin lira, metrekare 288 lira. Yıllık artış yüzde 26,3 ile üç büyükşehir içinde en yavaşı.
İzmir'de asıl ayrışma sahil-iç ayrımında. Çeşme, Urla, Seferihisar, Güzelbahçe hattı pandemi sonrası "şehirden kaçış" dalgasıyla ciddi biçimde pahalandı ve hâlâ pahalı. Bornova ve Buca öğrenci yoğunluğu nedeniyle Eylül'de zirve yapıp Şubat'ta gevşiyor.
Turizm ve göç şehirleri
Muğla ilginç bir vaka: İstanbul'dan sonra Türkiye'nin en pahalı kira piyasası. 100 metrekare için ortalama 33 bin lira. Bodrum, Fethiye ve Marmaris'te yıllık kira bulmak yazın neredeyse imkânsız çünkü ev sahipleri günlük kiralamaya geçiyor. Bu şehirlerde yıllık kontratla ev arayacaksanız Ekim-Kasım aylarını bekleyin, fiyatlar ciddi biçimde düşüyor.
Antalya ortalama 25 bin lira bandında. Muratpaşa ve Konyaaltı sahil hattı pahalı, Kepez ve Döşemealtı belirgin biçimde uygun.
Çanakkale listelerde beklenmedik biçimde üst sıralarda (24-25 bin bandı). Üniversite ve turizm baskısı birlikte çalışıyor.
Anadolu şehirleri: asıl fırsat burada
Büyükşehir manşetleri her şeyi gölgeliyor ama Türkiye'nin kira hikâyesi Anadolu'da yaşanıyor.
Kahramanmaraş. Deprem sonrası konut arzının yeniden kurulduğu bir şehir. Onikişubat ve Dulkadiroğlu'nda yeni tamamlanan bloklar piyasaya girdikçe fiyatlar 2024 zirvesinden geriledi. Şu an ülke ortalamasının altında, ama TOKİ teslimlerinin ritmine göre mahalle mahalle çok değişiyor. Kendi merkez ofisimiz burada olduğu için şunu net söyleyebiliyorum: aynı özellikteki iki daire arasında 8-10 bin lira fark görebiliyoruz, tek sebebi de binanın teslim yılı.
Gaziantep. Sanayi istihdamı sürekli kiracı üretiyor. Şehitkâmil merkez ve Şahinbey arasında belirgin fiyat farkı var. Boş kalma süresi Türkiye ortalamasının altında — ev sahibi için iyi, kiracı için hızlı karar vermek gerektiği anlamına geliyor.
Bursa, Kocaeli, Konya, Kayseri. Sanayi kuşağı. Kocaeli'de en düşük daire kiraları 15 bin liradan başlıyor. Bursa'da Nilüfer belirgin biçimde diğer ilçelerden pahalı.
Değer artışında öne çıkanlar: Bingöl, Hakkari, Iğdır, Batman, Aksaray. Yüzde olarak Türkiye'yi domine ediyorlar, ama mutlak rakamlar düşük olduğu için yüzdeler yanıltıcı — 8 bin liralık kiranın 11 bin liraya çıkması yüzde 37 artış demek.
En yavaş artanlar: Sinop, Şanlıurfa, Bilecik, Yozgat, Afyonkarahisar.
Kira artışı: bu yıl neyi ödeyeceksiniz
Mevcut sözleşmeniz yenilenirken uygulanabilecek yasal tavan, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır. Eylül 2026'da yenilenen sözleşmeler için bu oran yüzde 31,79. Ağustos'ta yüzde 31,90'dı; oran her ay TÜİK verisiyle birlikte azar azar geriliyor.
Basit hesap: 20.000 TL kira ödüyorsanız Eylül'de yenilenen sözleşmenizde yeni kira en fazla 26.358 TL olabilir.
İki uyarı:
Birincisi, kira artışında yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalama kullanılır. Haberlerde açıklanan "yıllık TÜFE yüzde 31,51" rakamı sizin zammınız değil. Karıştıran çok oluyor.
İkincisi, sözleşmede TÜFE'den düşük bir oran yazıyorsa o geçerlidir. Yüksek yazıyorsa TÜFE tavan olarak uygulanır. Yani sözleşmeye "yüzde 50 artış" yazdırmak ev sahibine bir şey kazandırmaz.
Peki bu tablo nereye gidiyor
Kimse kesin konuşamaz, biz de konuşmayacağız. Ama iki eğilim net görünüyor:
Yeni kiracı kira artışı (yüzde 28 bandı) ile TÜİK'in gerçek kira endeksi arasındaki makas kapanıyor. Bu, mevcut kiracıların ödediği kiralarla piyasa kirasının birbirine yaklaştığı anlamına geliyor. Uzun vadede ev sahibi-kiracı gerilimini azaltan bir şey.
İkincisi, arz tarafında yeni konut teslimleri hızlandıkça özellikle Anadolu şehirlerinde fiyat baskısı azalıyor. Kahramanmaraş bunun en görünür örneği.
Ev sahibiyseniz bu tabloya nasıl bakmalısınız
Ortalamalar iyi bir referans ama kira gelirinizin kaderi ortalama değil, boş kalan ay sayısı. 30 bin liraya vereceğiniz eviniz iki ay boş kalırsa yıllık geliriniz 27 bin liraya çekilmiş demektir. 27 bine hızlı kiraladığınız senaryodan kötü.
Bizim işimizin özü de burada: kira boş kalsa da, kiracı geç yatırsa da, hukuki süreç uzasa da ödeme her ayın 1'inde hesabınıza geçiyor. Mülkünüzün bulunduğu şehir için güncel piyasa değerlemesini ücretsiz çıkarıyoruz.
Bu sayfa TÜİK enflasyon verisi açıklandığı gün ve TCMB endeksleri yenilendikçe güncellenmektedir. Son güncelleme: 5 Eylül 2026.
Sıkça Sorulan Sorular
- Türkiye'de ortalama kira 2026'da ne kadar?
- 100 metrekarelik bir konut için ülke geneli ortalama 24 bin lira bandında. İstanbul'da 40 bin, Muğla'da 33 bin, İzmir'de 26-29 bin, Ankara'da 22-29 bin aralığında değişiyor.
- Eylül 2026 kira artış oranı yüzde kaç?
- Yüzde 31,79. Bu oran, Ağustos 2026 TÜFE'sinin 12 aylık ortalamasıdır ve Eylül'de yenilenen konut ile çatılı iş yeri sözleşmeleri için yasal tavandır.
- En ucuz kiralık daire hangi şehirlerde?
- Mutlak rakam olarak Sinop, Yozgat, Bilecik, Afyonkarahisar gibi illerle Doğu ve Güneydoğu'nun küçük ölçekli şehirleri en uygun bandı oluşturuyor.
- Kira fiyatları düşecek mi?
- Nominal olarak düşüş beklenmiyor, ama artış hızı belirgin biçimde yavaşladı. İzmir gibi bazı şehirlerde aylık bazda gerileme görüldü. Reel olarak (enflasyondan arındırılmış) kiralar bazı dönemlerde geriliyor.
Bu kâbusu hiç yaşamayın.
Kiranızı garanti altına alın. Kiracı ne yaparsa yapsın, her ayın 1’i hesabınızda.